Recuperación legal de inmuebles en Mar del Plata y la Provincia de Buenos Aires. Desalojo por falta de pago, vencimiento de contrato, ocupantes sin título, usurpación y uso indebido. Asesoramiento y representación judicial para propietarios que necesitan restituir su propiedad con la mayor celeridad posible.
Una propiedad ocupada es un activo congelado. Cada mes sin cobrar el alquiler, cada día sin poder disponer del inmueble, es una pérdida patrimonial que crece. Nuestro estudio combina conocimiento del derecho inmobiliario y procesal para acelerar la restitución y minimizar el daño económico.
¿Su inmueble está ocupado y no puede recuperarlo?
Cada día que pasa sin accionar, la deuda crece y su derecho se debilita. El desalojo es un proceso judicial que requiere estrategia desde el primer paso. Cuanto antes se inicie, antes se recuperará la propiedad.
Causales de desalojo
Falta de pago
- Inquilino que adeuda dos o más meses de alquiler
- Intimación fehaciente al pago con plazo de 10 días hábiles
- Reclamo de la deuda en juicio paralelo
- Resolución del contrato por incumplimiento
Vencimiento de contrato
- Contrato finalizado y el inquilino no restituye
- Notificación de no renovación fehaciente
- Proceso más rápido y directo procesalmente
- No requiere discutir incumplimientos
Usurpación y ocupantes sin título
- Ocupantes sin contrato ni permiso alguno
- Denuncia penal por usurpación (art. 181 CP)
- Desalojo civil paralelo
- Medidas cautelares de protección patrimonial
Otras causales
- Uso indebido del inmueble (fin distinto al pactado)
- Subarriendo no autorizado por el contrato
- Deterioros graves causados por el inquilino
- Actividades ilícitas en el inmueble
- Cesión de uso no autorizada
Desalojo por necesidad del propietario
- Cláusula contractual que habilita esta causal
- Notificación con antelación suficiente
- Uso propio o para familiares directos
- Requisitos de prueba según el contrato
El proceso de desalojo paso a paso
Intimación fehaciente
Redactamos y enviamos la carta documento intimando al pago o a la desocupación del inmueble dentro del plazo legal.
Mediación prejudicial
Si corresponde, asistimos a la audiencia de mediación para intentar una desocupación voluntaria y evitar el juicio.
Demanda judicial
Presentamos la demanda de desalojo solicitando todas las medidas para acelerar el proceso desde el inicio.
Sentencia
El juez dicta sentencia que condena al ocupante a restituir el inmueble, generalmente en un plazo de 10 días.
Lanzamiento
Si no se retira voluntariamente, se ejecuta el lanzamiento con Oficial de Justicia y fuerza pública.
Servicios
Desalojo y restitución
- Desalojo por falta de pago de alquileres
- Desalojo por vencimiento de contrato
- Desalojo por usurpación u ocupación ilegal
- Desalojo por uso indebido o alteraciones
- Desalojo por necesidad del propietario
Reclamos patrimoniales accesorios
- Cobro de alquileres adeudados
- Reclamo por daños en el inmueble
- Reclamo por deterioros y modificaciones no autorizadas
- Indemnización por ocupación indebida
- Ejecución de garantías y depósitos
Errores que pueden costarle el juicio
No haga justicia por mano propia
La desesperación por recuperar la propiedad puede llevar a tomar decisiones que son ilegales y que se volverán en su contra. Actuar por fuera de la ley no acelera, sino que complica y retrasa la recuperación del inmueble:
- Cambiar la cerradura: constituye delito de usurpación. El ocupante puede denunciarlo y un juez ordenará restituirlo inmediatamente.
- Cortar servicios (luz, gas, agua): es un acto de coacción y mala fe que puede generar una denuncia penal en su contra.
- Amenazar o coaccionar al ocupante: puede derivar en una denuncia penal por amenazas o coacciones que debilita su posición procesal.
- Ingresar al inmueble por la fuerza: expone a responsabilidad penal y civil, y puede llevar a la suspensión del proceso de desalojo.
El camino correcto es la vía judicial. Un desalojo bien iniciado y bien gestionado es la forma más rápida y segura de recuperar su propiedad.
Plazos del proceso de desalojo
Tiempos estimados según la causal
El desalojo es un proceso judicial abreviado, más rápido que un juicio ordinario. Los plazos varían según la causal, el departamento judicial y la respuesta del ocupante:
- Falta de pago o vencimiento de contrato: proceso sumarísimo, plazos más breves. La demanda debe contestarse en 5 días.
- Ocupantes sin título: puede requerir denuncia penal paralela y medidas cautelares, lo que puede extender los tiempos.
- Contestado (con discusión): si el inquilino opone defensas, el proceso se extiende según la complejidad del caso.
- Lanzamiento: una vez firme la sentencia, el juez fija fecha de lanzamiento, generalmente dentro de los 10 a 15 días.
Una estrategia bien diseñada desde el inicio permite acortar plazos y evitar dilaciones innecesarias.
Documentación necesaria
Checklist para iniciar el desalojo
- Título de propiedad (escritura o boleto)
- Contrato de locación (si existiera)
- Carta documento o intimación previa (si la hubiera)
- Comprobantes de pago o deuda del inquilino
- Datos del inquilino u ocupante (nombre, DNI, domicilio)
- Registro de propietario (certificado de dominio)
- Fotos del estado del inmueble (si aplica)
- Denuncia penal previa (en casos de usurpación)
Nuestro diferencial
Celeridad Procesal
Priorizamos la velocidad sin descuidar la solidez jurídica. Desde la primera intimación hasta el lanzamiento, optimizamos cada etapa para reducir los tiempos de restitución.
Especialización Inmobiliaria
No es solo un desalojo: es un conflicto patrimonial. Combinamos derecho inmobiliario, procesal y penal para cubrir todos los flancos del caso.
Reclamo Patrimonial Integral
No solo recuperamos el inmueble. Reclamamos los alquileres adeudados, los daños y las costas, para que la pérdida económica sea la menor posible.
Manejo de Usurpaciones
Tenemos experiencia en casos de usurpación y ocupación ilegal, coordinando la denuncia penal con el desalojo civil para una estrategia integral.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda un desalojo en la Provincia de Buenos Aires?
Depende de la causal y del departamento judicial. Un desalojo por vencimiento de contrato o falta de pago sin defensas complejas puede resolverse en 4 a 8 meses aproximadamente, desde la demanda hasta el lanzamiento. Si el inquilino opone defensas o hay recursos, el plazo se extiende. Una estrategia bien diseñada desde el inicio permite acortar los tiempos.
¿Puedo desalojar yo mismo al inquilino cambiando la cerradura?
No. El desalojo debe ser siempre por vía judicial. Cambiar la cerradura, cortar servicios o usar la fuerza constituye delito de usurpación (art. 181 del Código Penal) y el inquilino puede denunciarlo, logrando que un juez lo restituya inmediatamente. Además, debilita su posición en el juicio de desalojo. La única vía legal es el proceso judicial.
¿Qué pasa si el inquilino paga después de la intimación?
Si el inquilino paga la deuda dentro del plazo de la intimación fehaciente (10 días hábiles), la causal de desalojo por falta de pago se extingue para esa deuda. Sin embargo, si el contrato contiene una cláusula de rescisión por mora, el propietario puede igualmente resolver el contrato. Si el inquilino vuelve a incumplir, se puede iniciar un nuevo proceso.
¿Puedo reclamar los alquileres adeudados además del desalojo?
Sí. El desalojo y el cobro de alquileres son dos acciones que pueden tramitar en forma conjunta o por separado. En el proceso de desalojo se puede reclamar la deuda por los alquileres impagos, los daños en el inmueble y las costas del juicio. Todo se gestiona en el mismo expediente cuando es posible.
¿Qué hago si mi propiedad fue usurpada?
La usurpación requiere una doble estrategia: denuncia penal por el delito de usurpación (art. 181 CP) y desalojo civil por ocupantes sin título. La denuncia penal puede permitir medidas cautelares inmediatas si la usurpación es reciente (menos de 24 horas o pocos días). Pasado ese plazo, el desalojo civil es la vía para recuperar la posesión. No intente recuperar el inmueble por la fuerza.
¿Necesito un abogado para intimar al inquilino?
La intimación fehaciente (carta documento) es el primer paso legal y es conveniente que la redacte un abogado, ya que su contenido sentará las bases del futuro juicio. Una intimación mal redactada puede ser cuestionada procesalmente y retrasar el desalojo. Nosotros redactamos y enviamos la intimación con todos los requisitos legales.
¿Qué pasa con la garantía o el depósito en garantía?
Si el contrato incluyó depósito en garantía o fiador, el propietario puede ejecutarlo para cubrir los alquileres adeudados o los daños. El fiador responde solidariamente por las obligaciones del inquilino. En el juicio de desalojo se puede reclamar la ejecución de la garantía de forma simultánea.
¿El desalojo sirve para propiedades comerciales o solo residenciales?
Sirve para todo tipo de inmuebles: residenciales, comerciales, industriales, rurales. Las causales y el proceso son similares, aunque los contratos comerciales pueden tener particularidades (cláusulas de permanencia, indemnización por mejoras, etc.). Asesoramos tanto a propietarios de inmuebles residenciales como comerciales.